Hohe Decken und laufende Mieteinnahmen können einen Altbaukauf attraktiv machen. Wenn Sie eine vermietete Altbauwohnung kaufen möchten, entscheidet aber nicht allein der Zustand des Hauses über den Preis. Der bestehende Mietvertrag bestimmt mit, wann Sie sanieren, wie viel Miete Sie erzielen und ob eine Eigennutzung möglich ist.
Deshalb lohnt vor dem Notartermin ein Blick auf zwei Seiten derselben Rechnung: die Rechte der Mietpartei und die absehbaren Kosten des Gebäudes. Erst zusammen ergeben sie eine belastbare Kaufentscheidung.
Was gilt, wenn Sie eine vermietete Altbauwohnung kaufen?
Der Mietvertrag läuft weiter
Mit dem Eigentumsübergang treten Sie grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein. Der Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” steht in § 566 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Ein neuer Mietvertrag ist dafür nicht nötig. Auch eine niedrigere als die ortsübliche Miete bleibt zunächst vereinbart.
Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf den vollständigen Vertrag samt Nachträgen. Entscheidend sind etwa Miethöhe, Betriebskostenregelung, Staffeln, Indexvereinbarungen und zugesagte Nutzungsrechte an Keller, Garten oder Stellplatz. Mündliche Absprachen sollten Sie beim Verkäufer ausdrücklich erfragen und schriftlich festhalten lassen.
Kaution und offene Ansprüche klären
Lassen Sie sich die Höhe und Anlage der Mietkaution belegen. Klären Sie im Kaufvertrag, wie sie an Sie übertragen wird. Gegenüber der Mietpartei können Sie später für die Rückzahlung verantwortlich sein, auch wenn beim Geldtransfer zwischen Verkäufer und Käufer etwas schiefgeht.
Ebenso wichtig sind offene Mieten, Betriebskostenabrechnungen, gemeldete Mängel und laufende Streitigkeiten. Halten Sie fest, wem Forderungen aus der Zeit vor dem Eigentumsübergang zustehen und wer ausstehende Abrechnungen erstellt. Das verhindert Streit über Geld, das wirtschaftlich noch zum alten Eigentümer gehört.
Eigenbedarf und Kündigung: Welche Grenzen gelten?
Ein Kauf schafft keinen Kündigungsgrund
Möchten Sie selbst einziehen, brauchen Sie einen rechtlich tragfähigen Eigenbedarf. Allein der Kaufwunsch genügt nicht. Der Bedarf muss für Sie, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts nachvollziehbar begründet sein. Eine Kündigung gehört in die rechtliche Prüfung, bevor Sie mit einem Einzugstermin rechnen.
Für Vermieter beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist grundsätzlich drei Monate. Nach fünf Jahren Mietdauer verlängert sie sich auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate. Maßgeblich ist die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses, nicht die Zeit seit Ihrem Kauf. Auch ein berechtigter Widerspruch der Mietpartei wegen besonderer Härte kann die Planung verändern.
Nach einer Umwandlung kann eine Sperrfrist hinzukommen
Wurde eine vermietete Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend verkauft, kann eine Kündigungssperrfrist gelten. Sie beträgt nach Bundesrecht mindestens drei Jahre. In bestimmten Gebieten können Landesregelungen sie auf bis zu zehn Jahre verlängern. Nicht jeder Verkauf einer vermieteten Wohnung löst diese Sperrfrist aus.
Fragen Sie nach dem Zeitpunkt der Teilung und der ersten Veräußerung nach der Umwandlung. Prüfen Sie außerdem, ob der Mietpartei beim einschlägigen Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht. Wer auf baldige Eigennutzung angewiesen ist, sollte diese Fragen vor einer Kaufzusage juristisch klären lassen.
Miete erhöhen: Was der Bestand tatsächlich zulässt
Ortsübliche Miete ist keine sofort erzielbare Miete
Bei einem laufenden Vertrag richtet sich eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach gesetzlichen Voraussetzungen. Neben dem örtlichen Mietspiegel zählt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren sind grundsätzlich höchstens 20 Prozent möglich, in entsprechend bestimmten Gebieten 15 Prozent. Die Vergleichsmiete kann die Erhöhung zusätzlich begrenzen.
Die Mietpreisbremse betrifft dagegen vor allem neue Mietverträge in dafür bestimmten Gebieten. Dort darf die Ausgangsmiete im Regelfall höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; Ausnahmen sind gesondert zu prüfen. Setzen Sie für die Kaufrechnung die aktuell geschuldete Nettokaltmiete an. Eine erhoffte Neuvermietungsmiete ist kein gesicherter Ertrag.
Modernisierung braucht Planung und rechtliche Prüfung
Neue Fenster oder eine bessere Heizung können den Zustand verbessern. Bei vermietetem Wohnraum müssen Sie jedoch Ankündigungsfristen, Duldungspflichten und mögliche Härteeinwände beachten. Zudem lassen sich Kosten für ohnehin fällige Erhaltungsarbeiten nicht einfach als Modernisierung auf die Miete umlegen.
Trennen Sie daher im Angebot klar zwischen Reparatur und Verbesserung. Fragen Sie vor größeren Maßnahmen fachkundig nach, welcher Anteil überhaupt für eine Modernisierungsmieterhöhung infrage kommt. Bestehende Mängel können außerdem zu Mietminderungen führen. Auch dieses Risiko gehört in die Ertragsrechnung.
Bausubstanz prüfen, ohne die vermietete Wohnung frei zu verplanen
Ein Sachverständiger erkennt Risiken, keine verborgenen Gewissheiten
Feuchte Kellerwände, Risse, Dachschäden und veraltete Leitungen können den Kaufpreis schnell relativieren. Vereinbaren Sie bei mehreren Auffälligkeiten eine Besichtigung mit einem unabhängigen Bausachverständigen. Er sollte möglichst auch Dachboden, Keller, Fassade, Heizung und Elektroverteilung sehen.
Eine Sichtprüfung ersetzt keine Untersuchung hinter Verkleidungen. Bitten Sie deshalb um eine schriftliche Einschätzung: Welche Arbeiten sind dringend, wo braucht es weitere Prüfungen? Fragen zu bekannten Wasserschäden, Schimmel oder Schädlingsbefall richten Sie schriftlich an Verkäufer oder Makler. Die Sanierungscheckliste für den Altbau vor dem Kauf hilft, Befunde und fehlende Unterlagen geordnet zu erfassen.
Zugang und Bauarbeiten müssen zusammenpassen
Eine bewohnte Wohnung können Sie weder vor noch nach dem Kauf beliebig öffnen oder umgestalten. Besichtigungen brauchen eine abgestimmte Terminvereinbarung. Für spätere Arbeiten sind Mietrecht, Umfang der Maßnahme und zumutbare Abläufe zu berücksichtigen. Kalkulieren Sie deshalb nicht mit einer sofortigen Komplettsanierung im Inneren.
Beim Altbau hängen Dämmung, Lüftung und Feuchteschutz zusammen. Eine falsch geplante Maßnahme kann Feuchteprobleme verschärfen. Prüfen Sie außerdem mögliche energetische Pflichten nach dem Eigentümerwechsel; einen Einstieg bietet der Überblick zur Sanierungspflicht nach dem Altbaukauf. Für Denkmalschutz und baurechtlich relevante Umbauten empfiehlt sich je nach Bundesland Rücksprache mit dem Bauamt. Arbeiten an Gas- und Elektroinstallationen dürfen nur von zugelassenen Fachbetrieben ausgeführt werden.
Eigentumswohnung oder ganzes Haus: Wer darf was sanieren?
In der WEG entscheiden andere mit
Kaufen Sie eine einzelne Altbauwohnung, gehören Dach, Fassade und viele Leitungsstränge im Regelfall zum Gemeinschaftseigentum. Deren Sanierung können Sie nicht allein beauftragen. Fordern Sie Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnungen und Beschlusssammlung an. Sie zeigen, welche Kosten bereits beschlossen sind und welche Entscheidungen noch ausstehen.
Besonders wichtig sind Erhaltungsrücklage und angekündigte Sonderumlagen. Ein niedriges monatliches Hausgeld sagt wenig aus, wenn größere Arbeiten am Dach anstehen. Prüfen Sie auch, welcher Teil des Hausgelds nicht auf die Mietpartei umgelegt werden kann. Dieser Betrag mindert Ihren laufenden Überschuss.
Beim ganzen Haus tragen Sie das gemeinsame Risiko
Bei einem vollständig gekauften Mehrfamilienhaus können Sie Maßnahmen am Gebäude selbst planen, bleiben aber an Mietverträge und öffentliches Recht gebunden. Ein gemeinsamer Heizkessel, ein undichtes Dach oder schadhafte Fallrohre betreffen oft mehrere Wohnungen zugleich. Die Rechnung muss deshalb das gesamte Haus umfassen, nicht nur die Wohnung mit der attraktivsten Miete.
Wer eine vermietete Altbauwohnung kaufen will, sollte bei der Eigentumsform besonders genau hinsehen: In der WEG ist die Entscheidung über Gemeinschaftseigentum geteilt; beim ganzen Haus liegen Kosten und Verantwortung vollständig bei Ihnen.
Rendite berechnen: Die Kaltmiete ist erst der Anfang
Brutto, netto und monatliche Liquidität unterscheiden
Die Bruttomietrendite ist eine erste Kennzahl: jährliche Nettokaltmiete geteilt durch Kaufpreis, multipliziert mit 100. Sie berücksichtigt weder Erwerbsnebenkosten noch laufende Ausgaben. Deshalb taugt sie zum groben Vergleich, aber nicht als Antwort auf die Frage, was Ihnen bleibt.
Für eine einfache Nettobetrachtung ziehen Sie von der Jahreskaltmiete nicht umlagefähige Kosten ab. Dazu zählen beispielsweise Verwaltung und eigene Instandhaltungskosten. Setzen Sie das Ergebnis ins Verhältnis zum Kaufpreis einschließlich Erwerbsnebenkosten. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten erhöhen schließlich Ihren Kapitaleinsatz.
Die folgende Gegenüberstellung trennt die Kennzahlen nach ihrem Zweck:
| Kennzahl | Was sie berücksichtigt | Wofür sie hilft |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahreskaltmiete und Kaufpreis | Grober Objektvergleich |
| Einfache Nettorendite | Zusätzlich Erwerbsnebenkosten und laufende Eigentümerkosten | Einschätzung des laufenden Ertrags |
| Monatliche Liquidität | Zusätzlich Darlehensrate und tatsächlich fällige Zahlungen | Prüfung der Zahlungsfähigkeit |
Eine gute Bruttorendite kann mit hoher Darlehensrate und Sanierungsstau trotzdem einen negativen monatlichen Geldfluss bedeuten. Tilgung ist dabei Vermögensaufbau, belastet aber Ihre Liquidität.
Große Reparaturen gesondert durchrechnen
Eine jährliche Instandhaltungspauschale ersetzt keine konkrete Prüfung von Dach, Heizung oder Leitungen. Legen Sie für erkennbare Arbeiten Kostenschätzungen und einen Zeitplan neben die Renditeberechnung. Berücksichtigen Sie auch Gerüst, Entsorgung, Planung, Genehmigungen und das Wiederherstellen geöffneter Oberflächen.
Rechnen Sie zusätzlich mit Mietausfall oder einer Verzögerung geplanter Arbeiten. Die passende Reserve hängt vom Gebäude ab; eine allgemeine Prozentzahl wäre bei einem Altbau wenig hilfreich. Wie Sie Positionen und Puffer ordnen, zeigt der Beitrag zum Sanierungsbudget und typischen Kostenfallen.
Vor dem Notartermin: Welche Unterlagen fehlen noch?
Die Mietakte muss zum Exposé passen
Fordern Sie Mietvertrag, Nachträge, Mietzahlungsübersicht, Kautionsnachweis und die letzten Betriebskostenabrechnungen an. Lassen Sie sich dokumentierte Mängelanzeigen und laufende Auseinandersetzungen zeigen. Vergleichen Sie die vereinbarte Wohnfläche mit den vorhandenen Unterlagen, gerade bei ausgebauten Dachgeschossen.
Sprechen Sie fehlende Unterlagen an, bevor Sie den Preis festlegen. Eine mündliche Aussage wie “Die Miete lässt sich bald erhöhen” ersetzt weder den Mietspiegel noch eine Prüfung des Vertrags. Halten Sie für die Finanzierung fest, welche Einnahmen heute vertraglich gesichert sind.
Gebäudeunterlagen beantworten andere Fragen
Zum Kauf gehören ein aktueller Grundbuchauszug, Bauunterlagen, Nachweise über Umbauten und Rechnungen wichtiger Sanierungen. Der Energieausweis muss bei einer Besichtigung grundsätzlich vorgelegt werden; nach Vertragsschluss ist eine Kopie zu übergeben. Er liefert Kennwerte, ersetzt aber keine Begutachtung von Dach, Heizung und Feuchteschäden.
Prüfen Sie Eintragungen wie Wohnrechte oder Nießbrauch besonders sorgfältig. Solche Rechte können die Nutzung und den Wert stärker beeinflussen als ein normaler Mietvertrag. Lassen Sie unklare Vertragsregelungen zu Besitzübergang, Kaution oder bekannten Schäden vor der Beurkundung vom Notar erläutern.
Finanzierung: Kauf und Sanierung gemeinsam tragen
Die Bankrate sollte auch dann tragbar bleiben, wenn eine Reparatur früher fällig wird als geplant. Stellen Sie deshalb Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, sofort nötige Arbeiten und spätere Maßnahmen getrennt auf. Holen Sie für große Gewerke Angebote ein, statt allein mit allgemeinen Quadratmeterpreisen zu rechnen.
Fördermittel können die Finanzierung verbessern, sind aber kein sicherer Rabatt auf den Kaufpreis. Voraussetzungen, Antragstermine und technische Vorgaben müssen zum Vorhaben passen. Für die Abstimmung von Darlehen und Bauabschnitten hilft es, Finanzierung und Rate der Altbausanierung vorab durchzurechnen.
Wenn Sie eine vermietete Altbauwohnung kaufen, brauchen Sie außerdem zeitliche Reserven. Nicht jede Maßnahme lässt sich im bewohnten Zustand sofort umsetzen. Ein Finanzplan, der nur bei schneller Sanierung und anschließender Mieterhöhung funktioniert, ist für diesen Kauf zu knapp.
Fazit: Der Mietvertrag gehört in die Kaufrechnung
Die laufende Miete macht einen Altbau planbarer, begrenzt aber auch Ihre Möglichkeiten. Entscheidend ist der Überschuss nach Kosten, nicht die Kaltmiete im Exposé.
Prüfen Sie Mietakte und Bausubstanz mit derselben Sorgfalt. Wenn Eigenbedarf, Sanierungsablauf oder größere Ausgaben ungeklärt sind, braucht die Kaufentscheidung erst Antworten und dann einen Preis.
